Khi mỗi tài sản được gắn một mã định danh riêng, toàn bộ thông tin pháp lý, lịch sử giao dịch và tình trạng sử dụng sẽ được quản lý trong một cơ sở dữ liệu thống nhất. Theo các chuyên gia, đây không chỉ là công cụ giúp cơ quan quản lý nhà nước kiểm soát thị trường hiệu quả hơn mà còn góp phần giảm thiểu rủi ro cho người dân và doanh nghiệp khi tham gia giao dịch.
“Căn cước công dân” của mỗi bất động sản
Việc xây dựng hệ thống định danh bất động sản được kỳ vọng sẽ tạo ra bước chuyển quan trọng trong công tác quản lý và vận hành thị trường. Khi mỗi thửa đất, căn nhà hoặc tài sản bất động sản được cấp một mã định danh riêng, các thông tin liên quan đến tài sản đó như vị trí, tình trạng pháp lý, lịch sử giao dịch hay biến động sở hữu sẽ được cập nhật và quản lý trong một hệ thống dữ liệu thống nhất.
Các nhà ở chung cư ở phường An Lạc (TP Hồ Chí Minh).Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, có thể hình dung mã định danh bất động sản giống như “căn cước công dân” của mỗi bất động sản. Khi một tài sản được gắn mã định danh, toàn bộ thông tin liên quan đến tài sản đó sẽ được quản lý rõ ràng và minh bạch.
Theo ông Tuấn, tác động lớn nhất của việc định danh bất động sản là giúp thị trường có được một cơ sở dữ liệu minh bạch và đầy đủ. Khi đó, cơ quan quản lý nhà nước có thể nắm bắt được toàn bộ thông tin về tình trạng bất động sản trên phạm vi cả nước, từ đó hỗ trợ công tác quản lý hiệu quả hơn.
“Việc định danh giúp dữ liệu thị trường trở nên minh bạch hơn. Khi có hệ thống dữ liệu đầy đủ, các giao dịch bất động sản sẽ được số hóa, từ đó hạn chế những hiện tượng tiêu cực như kê khai hai mức giá, mua bán bất động sản ảo hay thao túng giá thị trường”, ông Tuấn nhận định.
Bên cạnh đó, hệ thống định danh còn được kỳ vọng sẽ giúp nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất đai. Khi thông tin về quyền sở hữu và số lượng bất động sản được quản lý rõ ràng, cơ quan quản lý có thể xây dựng các chính sách điều tiết phù hợp, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ hoặc “găm hàng” nhằm tạo ra sự khan hiếm “ảo” trên thị trường.
Về phía người mua nhà, việc định danh bất động sản cũng mang lại nhiều lợi ích thiết thực. Hiện nay, nhiều người mua vẫn đang gặp khó khăn trong việc xác minh tính pháp lý của bất động sản trước khi giao dịch do thông tin còn phân tán và không rõ ràng. Trong nhiều trường hợp, người mua phải nhờ đến các đơn vị trung gian để thẩm định hồ sơ, qua đó phát sinh thêm chi phí và thời gian.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, khi mỗi bất động sản có mã định danh riêng, người mua có thể dễ dàng tra cứu thông tin về tài sản như lịch sử giao dịch, tình trạng pháp lý hay các biến động trước đó. Điều này không chỉ giúp giảm chi phí thẩm định mà còn giúp người mua đưa ra quyết định chính xác hơn.
Trên thực tế, tại các thị trường lớn như TP Hồ Chí Minh, từng xảy ra không ít trường hợp một thửa đất ban đầu chỉ có giá trị khoảng 1 tỷ đồng nhưng sau khi qua tay nhiều nhà đầu tư đã bị đẩy giá lên 3 – 4 tỷ đồng. Việc gắn mã định danh và theo dõi lịch sử giao dịch sẽ góp phần hạn chế tình trạng tăng giá bất thường này.
Tuy nhiên, ông Tuấn cũng cho rằng, trong giai đoạn đầu triển khai, việc định danh bất động sản có thể khiến thị trường giao dịch chậm lại do cần thời gian để xây dựng và chuẩn hóa hệ thống dữ liệu. Dù vậy, về lâu dài đây là bước tiến mang tính nền tảng, giúp thị trường phát triển chuyên nghiệp và minh bạch hơn.
Tăng hiệu quả quản lý, giảm rủi ro pháp lý
Theo chuyên gia tài chính Nguyễn Duy Chuyền, việc định danh bất động sản là phương pháp quản lý hiệu quả đối với cơ quan nhà nước. Khi toàn bộ dữ liệu được số hóa và quản lý tập trung, việc thống kê số lượng bất động sản trên toàn quốc sẽ trở nên dễ dàng và chính xác hơn.
Theo ông Chuyền, hệ thống định danh không chỉ giúp minh bạch hóa thị trường mà còn hỗ trợ cơ quan quản lý theo dõi lịch sử giao dịch cũng như thông tin về người sở hữu bất động sản. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý và hoạch định chính sách trong lĩnh vực bất động sản.
Một trong những lĩnh vực chịu tác động rõ rệt của việc định danh bất động sản là các dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Khi mỗi căn hộ hoặc thửa đất trong dự án được gắn mã định danh ngay từ đầu thì cơ quan quản lý có thể theo dõi rõ ràng số lượng sản phẩm được đưa ra thị trường, cũng như thông tin về người mua.
Chẳng hạn, nếu một dự án công bố bán ra 1.000 căn hộ thì toàn bộ số căn hộ này sẽ có mã định danh riêng, kèm theo thông tin về người sở hữu và các giao dịch liên quan. Các dữ liệu này được cập nhật và quản lý bởi các cơ quan chức năng, qua đó hạn chế tình trạng mua bán “lướt sóng” hoặc các giao dịch thiếu minh bạch ngay từ giai đoạn đầu của dự án.
Theo ông Nguyễn Duy Chuyền, khi một bất động sản đã được định danh, hồ sơ pháp lý của tài sản đó phải rõ ràng và đầy đủ. Nhờ vậy, người mua sẽ giảm thiểu đáng kể các rủi ro khi tham gia giao dịch trên thị trường.
Ở góc độ pháp lý, luật sư Hạ Thị Thu Thảo, Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh cho rằng, việc cấp mã định danh duy nhất cho mỗi bất động sản và tích hợp toàn bộ thông tin pháp lý, lịch sử giao dịch vào một hệ thống cơ sở dữ liệu thống nhất theo tinh thần của Nghị định 357/2025/NĐ-CP sẽ mang lại nhiều tác động tích cực trong việc phòng ngừa tranh chấp.
Theo bà Thảo, mã định danh giúp xác lập rõ “lai lịch pháp lý” của từng bất động sản. Khi toàn bộ thông tin về quyền sở hữu, tình trạng thế chấp, kê biên, hạn chế giao dịch, quy hoạch hay biến động đất đai được cập nhật đầy đủ trong hệ thống, người dân và các tổ chức liên quan có thể kiểm tra nhanh chóng trước khi thực hiện giao dịch. Nhờ đó, các rủi ro như bán một tài sản cho nhiều người, chuyển nhượng tài sản đang thế chấp hoặc giao dịch đối với bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý sẽ được hạn chế đáng kể. Điều này đặc biệt có ý nghĩa tại các đô thị có thị trường bất động sản sôi động như ở Hà Nội, Đà Nẵng hay TP Hồ Chí Minh.
Bên cạnh đó, việc tích hợp dữ liệu còn giúp khắc phục tình trạng phân tán thông tin giữa các cơ quan quản lý. Khi dữ liệu về đất đai, thuế, tín dụng hay thi hành án được liên thông và đồng bộ, nguy cơ sai lệch hồ sơ hoặc thiếu cập nhật biến động sẽ giảm đáng kể.
Ở phương diện xử lý vi phạm, mã định danh bất động sản cũng tạo điều kiện để cơ quan chức năng truy vết và xác định trách nhiệm rõ ràng. Lịch sử giao dịch được lưu giữ đầy đủ sẽ giúp làm rõ thời điểm phát sinh vi phạm, các chủ thể liên quan cũng như chuỗi chuyển nhượng của tài sản.
Tuy nhiên, luật sư Thảo cũng lưu ý, việc số hóa và liên thông toàn diện dữ liệu bất động sản có thể phát sinh một số rủi ro liên quan đến bảo mật thông tin và quyền riêng tư của chủ sở hữu. Trong trường hợp hệ thống bị truy cập trái phép hoặc tấn công mạng, các dữ liệu như lịch sử giao dịch, tình trạng thế chấp hay nghĩa vụ tài chính có thể bị khai thác trái phép.
Do đó, bà Thảo đề nghị, việc xây dựng hệ thống dữ liệu bất động sản cần đi kèm với cơ chế bảo mật nhiều lớp, phân quyền truy cập chặt chẽ và thiết lập hệ thống giám sát an ninh mạng; đồng thời cần quy định rõ trách nhiệm pháp lý của các cơ quan quản lý và đơn vị vận hành hệ thống nhằm bảo đảm an toàn dữ liệu.
Các chuyên gia kỳ vọng, nếu được triển khai đồng bộ và hiệu quả, việc định danh bất động sản sẽ tạo nền tảng quan trọng để xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và phát triển bền vững. Đây không chỉ là giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước mà còn là bước tiến quan trọng trong quá trình số hóa thị trường bất động sản tại Việt Nam.
